Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Verwaltung fremder gemischt-genutzter Gebäude

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung wird nicht gewährt, wenn das Unternehmen neben der Verwaltung eigenen Grundbesitzes auch fremde Gebäude verwaltet und diese fremden Gebäude nicht ausschließlich Wohnzwecken dienen, sondern gemischt-genutzt sind, d.h. gewerbliche Einheiten enthalten. Unschädlich ist hingegen die Verwaltung fremder Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, also Wohnungsbauten sind.

Hintergrund: Ist ein Unternehmen vermögensverwaltend, z.B. vermietend, tätig, unterliegt es grundsätzlich nicht der Gewerbesteuer. Allerdings kann es aufgrund seiner Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sein, z.B. eine GmbH & Co. KG, deren Geschäftsführerin die GmbH ist. In diesem Fall erhält das vermögensverwaltende Unternehmen eine sog. erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer, so dass der Ertrag aus der Vermietung eigenen Grundbesitzes nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Nach dem Gesetz ist es unschädlich, wenn das Unternehmen neben eigenem Grundbesitz noch fremde Wohnungsbauten betreut.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine gewerbesteuerpflichtige GmbH & Co. KG, die eigenen Grundbesitz verwaltete, zu dem auch gewerbliche Einheiten gehörten. Daneben verwaltete sie fremde Immobilien, zu denen ebenfalls gewerbliche Einheiten gehörten. Die Klägerin beantragte für ihren Ertrag aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes die erweiterte Kürzung, die das Finanzamt unter Hinweis auf die Verwaltung fremder gewerblicher Einheiten versagte.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Die Klägerin war als GmbH & Co. KG, deren Geschäftsführerin eine GmbH war, aufgrund ihrer gewerblichen Prägung gewerbesteuerpflichtig.

  • Die erweiterte Kürzung stand der Klägerin nicht zu, da sie neben ihrem eigenen Grundbesitz auch fremde gemischt-genutzte Immobilien verwaltete. Unschädlich ist nach dem Gesetz nur die Betreuung fremder Wohnungsbauten. Zur „Betreuung“ zählt zwar auch die Verwaltung. Allerdings muss sich die Verwaltung auf Wohnungsbauten beziehen; dies sind Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen und ausschließlich aus Wohneinheiten bestehen.

  • Eine auch gewerbliche Nutzung der verwalteten Fremdbauten schließt die erweiterte Kürzung hingegen aus. Eine analoge Anwendung der Kürzungsvorschrift auf gemischt-genutzte Gebäude ist nicht möglich, weil es an einer gesetzlichen Regelungslücke fehlt.

Hinweis: Hätte die Klägerin ausschließlich fremde Wohngebäude statt fremder gemischt-genutzter Gebäude verwaltet, hätte sie die erweiterte Kürzung erhalten. Allerdings hätte sich die erweiterte Kürzung nur auf den Ertrag aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes bezogen.

Dass die Klägerin auch eigene gewerbliche Einheiten verwaltet hat, war übrigens unschädlich. Die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes muss sich nicht auf Wohngebäude beschränken, sondern kann auch gewerbliche Immobilien umfassen. Nur soweit fremde Immobilien verwaltet werden, muss es sich um Wohngebäude handeln, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

BFH, Urteil v. 15.4.2021 - IV R 32/18; NWB